發佈時間:2021-09-01

 

銀行房貸積壓 投資型貸款客減少

分析稱:下半年房貸額度仍呈偏緊格局或緊平衡格局

“現在網籤已經預約好了,但因為房貸遲遲沒批下來,一直在等着”“房貸一直沒批下來,原業主剛賣的房子已經漲了50萬元,現在原業主想解除這次交易”……近日,廣州日報全媒體記者走訪調查發現,由於廣州各大銀行房貸額度緊張,房貸大量積壓,目前廣州房貸的放款時間已經普遍延長至4~6個月。

在“房住不炒”的調控主基調下,記者調查瞭解到,銀行對於首付資金、收入流水等審核趨嚴,當前市場上的投資型貸款客户減少。與此同時,隨着放款時間的延長,由於期間房價發生大幅變動,對於“賣一買一”的換房客產生較大影響。有房地產業內人士建議,對“賣一買一”的換房客而言,最好還是嚴格按照先賣房再買房的順序,避免雙向進行而資金無法同步的風險。

市場:買賣雙方糾紛不斷 審核趨嚴換房沒成功

“現在網籤已經預約好了,但因為房貸遲遲沒批下來,一直在等着。”近期剛剛購置一手新房的許女士説。記者走訪調查發現,除了購置一手新房的購房者受到房貸困擾外,還有不少購置二手房的購房者因房貸問題陷入糾紛之中。

“去年10月份,申請了100多萬元的房貸,本來預計今年1月份放款,但直到2月份才放款。”劉先生最近因購房陷入了一場糾紛之中,遭遇業主起訴。記者瞭解到,在其簽約合同中,買賣雙方對於合同中提及的購房款項理解有分歧,買方認為該款項為首付款,而業主認為該款項為包含銀行房貸在內的所有款項,由於銀行房貸遲遲未批,業主以款項未到位為由,要求解除本次交易。“現在業主起訴我,表面理由是銀行不放款,但真正的核心理由是房價漲了,業主所賣的房子,現在已經漲價50萬元了,但他又沒來得及換房,所以反悔了。”劉先生苦惱道。

記者瞭解到,劉先生的經歷並非個例,“現在因為銀行放款非常緩慢,對於符合放款條件的交易大量積壓不放款,導致出現了大量糾紛。”有業內人士向記者透露,業主收不到錢,導致無法再買房、耽誤治病和投資等;買家無法收房,導致無法入住、影響裝修等。“部分交易出現了訴訟,業主以買家遲遲未付款(其實是銀行不放款)為由,到仲裁委仲裁,或者法院起訴,平台增加了很多社會成本,增加了法院的工作量,而這些交易雙方本身沒有過錯導致的,也不是買家蓄意阻撓,違約導致不放款。”該業內人士向記者説道。

此外,隨着房貸收緊,銀行對收入流水和首付資金來源審核也趨於嚴格。今年5月份,王女士賣了80平方米的老房子,打算換成120平方米的新房。但是,到目前為止,她還沒換房成功,一直等待銀行房貸審批的通過。“近期我剛換工作,收入流水不夠新房子貸款的標準。本來想着多付首付款,降低貸款金額,但現在首付資金也查得很嚴格,所以只好等收入流水符合標準才買大房子,現在只好以返租的形式住在80平方米的老房子裏了。”王女士表示。

銀行:年初的房貸至今未放款 現在放款得等半年左右

目前銀行房貸情況如何呢?記者走訪瞭解到,多家銀行表示,當前房貸額度緊張,放款時間沒辦法確定。“有申請的房貸,從年初到現在都還沒放款,現在房貸放款得等半年左右了。”有金融業內人士向記者透露。

“銀行從2020年的年中就減慢房貸放款的速度了,這是非常罕見的。”某資深按揭貸款專家提到,以前每年從10月份開始,銀行放款較少,因為對業績好的銀行而言,當年放款越多,意味着第二年要完成的任務越重;而對業績不好的銀行而言,乾脆直接換取第二年的開門紅,但是到了12月份,銀行又會開始放款,是因為要在年末根據業績情況來進行一些調整。

記者瞭解到,今年年初,央行和銀保監會給各家銀行的房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比畫定了 “兩道紅線”,這也意味着,對銀行而言,可供發放的住房貸款額度就減少了。

“銀行出於防範風險,對房貸資質審核更加嚴格;此外,部分銀行通過延長審貸時間,一定程度上也是為減少客户流失,等待房貸額度釋放。”光大銀行金融分析師周茂華表示,下半年房貸額度走勢主要與市場房貸需求、銀行房貸額度空間和房地產調控政策有關。整體看,下半年房貸額度仍呈現偏緊格局或緊平衡格局。

此外,今年以來,房貸利率迎來多輪上調,廣州有銀行的二套房貸款利率超過6%。

“房貸利率上升反映部分區域銀行房貸市場供需偏緊,只要下半年部分區域銀行房貸這種偏緊格局未變,房貸利率至少暫時還下不來。”周茂華補充道。

提醒:“賣一買一”換房客操作上宜緩不宜急

房貸收緊,會不會出現退訂情況?某中介公司工作人員伍女士表示,如果買賣雙方簽訂好買賣房屋合同,由於申請的房貸遲遲未放款,賣家臨時變卦不賣的情況,就是賣家違約,目前這種情況不多。在此情況下,賣家會傾向於全款的客户,但是全款的客户太少了。“近期投資客確實少了,剛需客户會比較多。”來自海珠區赤崗路一中介門店的工作人員廖先生坦言,在銀行查首付資金來源之下,投資型貸款客户少了。

“目前廣州房貸的放款時間已經普遍延長至4~6個月,這種情況對於‘賣一買一’的換房客影響最大,整個換房週期下來要差不多一年時間。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向記者表示,據克而瑞的統計顯示,6月份和7月份廣州市二手住宅的套均成交面積都只有86平方米左右,比今年前5個月縮小了3平方米左右,直觀地反映了市場上換房客的佔比縮小,也有不少人因此暫時放棄“賣一買一”的打算。

在房貸收緊背景下,購房者該注意哪些事項?肖文曉提醒道,由於房貸放款的時間週期延長且不可控,購房者簽訂購房合同之前需要提前做好預案,一方面約定足夠的放款時間,另一方面也要有萬一貸款無法及時獲批的應急解決方案。而“賣一買一”的換房客操作上宜緩不宜急,最好還是嚴格按照先賣房再買房的順序,避免雙向進行而資金無法同步的風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對於房東來説,也需要注意此類風險。因為當前房貸收緊的情況下,潛在的購房者也會減少,至少需要在房源方面做一些降價處理。對於中介來説,適當關注此類信貸收緊的風險,在撮合中注意對交易雙方風險的提示,以減少各類違約情況。